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임차주택의 경매와 담보책임

임차주택의 경매와 담보책임에 대한 자료입니다. 임차주택의경매와담보

一. 문제의 제기

二. 담보책임의 요건

三. 효과

1. 개설

2. 계약의 해제

3. 대금 감액

4. 손해배상

5. 권리행사기간

四. 동시이행

五. 맺는 말

一. 문제의 제기

주택임대차보호법은 주택의 임차인이 당해 주택의 인도와 주민등록이라는 간이한 방법으로 대항요건을 구비함으로써 임차권의 대항력을 취득할 수 있게 하고 있다(同法 제3조 1항). 이것이 임차인의 보호를 위한 것임은 더 말할 나위도 없다.

그러나 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건의 구비는 등기와는 달리 공시방법으로 완벽한 것이 아니기 때문에, 당해 주택이 경매될 경우에 낙찰자가 위와 같은 대항요건을 갖춘 임차인이 그 곳에 존재한다는 사실을 모르고 낙찰을 받는 수가 생길 수 있다. 그 결과 낙찰자는 보증금반환채무의 승계 등 뜻하지 아니한 손해를 입을 수 있으며, 나아가 거주의 목적으로 낙찰을 받고도 그 목적을 달성할 수 없는 사태가 일어날 수 있다.

여기서 이러한 경우에 낙찰자의 보호대책을 강구함으로써 임차주택에 대한 경매절차의 안정 내지 거래의 안전을 도모할 수 있는 방안의 모색이 요청되며, 그러한 요청에 부응하여 주택임대차보호법 제3조 3항은 임차주택의 경매의 경우에 담보책임에 관한 민법 제575조 1항, 3항 및 제578조를 준용하도록 함으로써 낙찰자를 보호하고 있다.

그런데, 주택임대차보호법이 위와 같이 민법상의 담보책임에 관한 규정을 준용한다고 하고는 있으나, 그 요건 내지 효과에 관한 구체적인 논의를 현재 거의 찾아볼 수 없는 실정이다. 도대체 낙찰자가 담보책임을 추궁할 경우에 경매절차는 과연 어떻게 되는 것인가? 이 글에서는 이에 관한 試論을 시도해 본다.

二. 담보책임의 요건

1. 임차주택이 경매에 의하여 양도되었을 것

경매는 민사소송법상의 債務名義에 기한 경매(이른바, 강제경매)이든, 담보권 실행을 위한 경매(이른바, 임의경매)이든 不問한다.

2. 주택에 인도와 주민등록에 의하여 대항력 있는 임차인이 있을 것

인도와 주민등록은 주택임대차보호법 제3조 1항이 요구하는 대항요건이기는 하나, 임차인이 위 요건을 구비하였다고 하여 다 대항력을 취득하는 것은 아니다.

일반적으로 임차인이 임차주택에 대하여 인도와 주민등록이라는 대항요건을 구비하면 그 후 당해 주택을 매수한 자에 대하여 자기의 임차권을 가지고 대항할 수 있으나, 賃借住宅이 경매됨으로써 소유자가 달라지게 되는 경우에는 그와 같은 일반론이 적용되지 않는다. 경매로 인하여 소멸하는 先順位權利者가 있게 되면 그들의 이익을 보호하여야 하기 때문이다. 요컨대, 대항요건의 구비시기에 따라 대항력의 취득 여부가 달라지는 것이다.

[문서정보]

문서분량 : 23 Page

파일종류 : HWP 파일

자료제목 : 임차주택의 경매와 담보책임

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키워드 : 임차주택의,경매와,담보책임

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